정부에서는 3월 23일 '2023년 공동주택 공시가격'을 발표했습니다. "18.61%, 역대 최대 하락", "국민 보유부담 완화"라는 윤석열 대통령 대선공약 이행 차원이라며 홍보를 하고 있습니다. 물론 집을 보유한 특히, 종부세 대상이 되는 부동산 개인 소유자와 법인의 경우 대다수 반길 수 있다고 봅니다. 구체적인 내용과 조세에 미치는 영향 및 하락 효과에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 공시가격 하락 원인과 내용
정부는 공시가격 하락 원인으로 과열되었던 부동산 시장이 2022년 동안 금리인상, 정부의 시장안정 노력으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락했고, 작년 11월 발표했던 '공시가격 현실화 수정계획'에 따라 2023년 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘 것도 추가하락 원인으로 작용했다고 밝혔습니다.
실제 정부는 공시가격 현실화율을 71.5%에서 69.0%로 낮췄으며, 공정시장가액비율은 하향시켰었습니다. 2022년 공정시장가액비율을 재산세는 60%에서 45%로 낮췄고, 종부세는 95%에서 60%로 낮췄습니다. 종부세의 기본공제도 6억에서 9억으로 변경했고, 1 주택자는 11억에서 12억으로 올렸으며, 세율도 인하했습니다.
정부는 이번에 발표한 공동주택 공시가격(안)은 한국부동산원에서 2022년 말 기준으로 산정한 시세에 2023년 현실화율(평균 69%)을 적용한 수치라고 합니다. 이 정책안에 대해 3월 23일부터 4월 11일까지 열람 및 의견청취를 진행한다고 합니다. 열람대상은 전체 1,486만 호(아파트 1,206만 호, 연립 53만 호, 다세대주택 227만 호)라고 밝혔습니다.
▶2023년 발표한 공시가격(안)의 변동률은 2021년(+19.05%)과 2022년(+17.2%)에는 높았습니다. 그러다가 이번에는 -18.61%가 하락했습니다. 즉 2014년부터 지속되던 상승세가 10년 만에 하락세로 전환된 것입니다. 지역별로는 모든 시·도가 하락했고, 세종(-30.86%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 하락률이 많았습니다. 서울은 -17.3%의 하락율을 기록해 전국 평균에 비해 낮았습니다.
2. 종부세 및 재산세 등 조세에 미치는 영향
※정부 1세대 1주택자 가액별 시뮬레이션 : 2020년 대비 약 20% 이상 세부담 감소
앞서도 언급했지만 작년에도 공정시장가액비율과 종부세 공제액을 인상해 보유세(재산세, 종부세) 부담을 확 낮췄습니다. 이런 상황에서 공시가격이 인하되면 정부는 1세대 1주택자를 대상으로 가액별 시뮬레이션하면 2020년 대비 약 20% 세부담이 감소한다고 밝혔습니다. 대부분의 가격구간에서 2023년 재산세와 종부세는 2020년과 2022년 대비 감소하는 것으로 분석된다고 합니다.
▶전방위적 감세기조에 보유세까지 인하시키면 세수결손은?
정부의 전방위적 감세 기조로 인해 세수결손 문제도 크게 제기되고 있습니다. 3월 21일 기획재정부에서는 1월 국세수입이 42조 9,000억 원으로 1년 전에 비해 6조 8,000억 원(13.6%) 줄어들었다고 합니다. 국세수입 진도율 역시 10.7%로 18년 만에 가장 낮았다고 밝혔습니다. 공시가격 인하에 따른 종부세 시뮬레이션을 해봐야겠지만 정부가 작년 8월 예상했던 올해 종부세 수입 5조 7,000억 원가량 보다 많게는 2조 원 가까이 세수 감소가 발생할 수 있다는 전망이 나옵니다.
3. 공시가격 하락효과는?
※ 부동산 자산을 보는 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권 매입 등의 부담 크게 하락
※ 재산 수준이 선정기준으로 활용되는 기초생활보장제도, 국가장학금, 장려금(근로, 자녀) 등 복지제도의 수혜대상 기준 충족이 보다 쉬워짐
정부는 공시가격 하락으로 국민의 받을 수 있는 혜택이 늘어난다고 합니다. 즉 공시가격을 기초로 하는 부동산 자산가격이 하락하면 지역가입자 건강보험료, 국민주택채권매입 등의 부담이 크게 감소합니다. 나아가 기초생활보장제도, 국가장학금, 장려금(근로, 자녀) 등 재산 수준을 평가하는 복지제도의 기준 충족이 훨씬 쉬워져 수혜대상이 늘어날 수 있습니다.
4. 마치며
저의 주관적인 생각으로는 종부세, 재산세 등 세금이 무턱대고 낮아진다고 좋을 것도 없다고 봅니다. 국가의 예산은 매년 늘어나게 되어있고, 조세는 예산의 절대액을 차지하기 때문에 부동산 관련 세금이 적게 들어온다면, 조세저항이 적은 다른 어디 세목에서 세수를 확보하기 위해 올리게 되어 있다고 봅니다. 공시가격 외에도 보유세의 영향을 주는 공정시장가액비율은 올해 어떻게 할지 귀추가 주목됩니다.
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